Unwirksamkeit von starren Fristen für Schönheitsreparaturen
BGH, 05.04.2006 – VIII ZR 178/05
Ein formularmäßiger Fristenplan ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
Der BGH setzt damit seine bekannte Rechtsprechung zu Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen fort. Gegenstand des Verfahrens war folgende Mietvertragsklausel:
Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.
Die Klausel weicht von den bislang vom BGH geprüften Regelungen ab, als die Verpflichtung nicht durch Worte wie „mindestens“ bzw. „spätestens“ präzisiert und verstärkt wird. Zutreffend interpretiert das Gericht die Klausel als starren Fristenplan, da es aus der Sicht eines verständigen Mieters keinen Unterschied mache, ob diese Begriffe verwendet würden oder nicht. Ein Fristenplan für Schönheitsreparaturen setzt zu seiner Wirksamkeit voraus, dass der Zeitraum durch Formulierungen wie “in der Regel” oder “im Allgemeinen” für den Mieter erkennbar flexibel gestaltet ist.
Insbesonder Vermieter sollten die Entscheidung zum Anlass nehmen, ihre Mietverträge und insbesondere die Schönheitsreparaturklauseln zu prüfen und ggf. an die aktuelle Rechtsprechung anzupassen.