Fristlose Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen
BGH, 11.01.2006 – VIII ZR 364/04
Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen können eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung rechtfertigen.
Eine derartige Kündigung kommt nicht erst in Betracht, wenn der Mieter den Mietzins nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Vielmehr kann eine Kündigung bereits dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter nach Erhalt der Abmahnung ein weiteres Mal die Mietzahlung unpünktlich leistet.
Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Eine Abmahnung ist immer erforderlich, um dem Mieter vor der Vertragsbeendigung noch eine Chance einzuräumen, zum vertragsgemäßen Verhalten zurückzukehren.
Kündigung wegen nachhaltiger Unpünktlichkeit
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzögerungen setzt grundsätzlich voraus, dass der Mieter den Mietzins nachhaltig unpünktlich gezahlt hat. Von nachhaltiger Unpünktlichkeit ist aber nicht nur auszugehen, wenn der Mieter nach Erhalt der Abmahnung mit seiner Mietzahlung in Verzug kommt. Maßgeblich ist vielmehr auch die Zeitraum vor Erhalt der Abmahnung. Ausreichend ist daher, wenn zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist.
Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Wenn der Mieter auf die Abmahnung nicht reagiert und sein vertragswidriges Verhalten auch nach Erhalt der Abmahnung fortsetzt, bringt er hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen.
Nur in Ausnahmefällen genügt es nicht, lediglich einen Zahlungstermin abzuwarten, insbesondere wenn es sich um einen Bagatellfall handelt, also der Mieter nach Erhalt der Abmahnung nur wenig verspätet zahlt oder zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Kündigungstermin nur eine kurze Frist liegt.
Begründung der Abmahnung und der Kündigung
Mit der Abmahnung hat der Vermieter das Verhalten des Mieters zu bezeichnen, das er beanstandet. Zu benennen sind in der Regel die Zahlungstermine. Da die fristlose Kündigung als Reaktion auf die Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens zu begründen ist, sollte der zur Kündigung berechtigende Sachverhalt nochmals dargestellt werden.
Hilfsweise ordentliche Kündigung
Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sollte hilfsweise ordentlich zum nächstzulässigen Termin gekündigt werden. Deren Voraussetzungen bleiben hinter einer fristlosen Kündigung zurück. Scheitert man vor Gericht mit der außerordentlichen Kündigung, hat in der Regel jedenfalls die ordentliche Kündigung bestand.