Keine Betriebskostenabrechnung durch den Mieter
Bundesgerichtshof, 11.05.2006 – I ZB 94/05
Die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung ist eine nicht vertretbare Handlung, kann daher nur von dem Vermieter vorgenommen werden und ist somit mittels eines Zwangsgeldes oder Zwangshaft durchzusetzen. Die Ermächtigung des Mieters zu einer Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters kommt hingegen nicht in Betracht.
Der Gläubiger ist Mieter einer Wohnung in Berlin. Er hatte gegen seine Vermieterin ein vorläufig vollstreckbares Versäumnisurteil erwirkt mit dem Inhalt, dem Mieter für die gemietete Wohnung “ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 1999, 2000, 2001 und 2002 zu erteilen”. Die letzte Betriebskostenabrechnung war für das Jahr 1998 erstellt worden. Nach Erhalt einer vollstreckbaren Ausfertigung des Versäumnisurteils hat der Gläubiger beantragt, gegen die Schuldnerin ein Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft, festzusetzen, weil diese für die Jahre 1999 bis 2002 noch keine vollständigen Betriebskostenabrechnungen erteilt habe.
Die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung versteht der Bundesgerichtshof als eine nicht vertretbare Handlung. Nach dem Inhalt des Titels ist die Vermieterin nicht nur zur Erstellung einer Abrechnung, sondern zudem zur Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB verurteilt worden. Grundlage für die Abrechnung sei die Rechnungslegung des Vermieters über die Betriebskosten in den betreffenden Abrechnungsperioden. Diese Rechnungslegung setze verbindliche Erklärungen des Vermieters aufgrund seiner besonderen Kenntnisse voraus, die dementsprechend nur von ihm abgegeben werden können. Im Ergebnis kann der Anspruch auf Abrechnung und Rechnungslegung gegen den Vermieter nur durch Zwangsgeld oder Zwangshaft durchgesetzt werden.
Konsequenzen:
Die Relevanz des Urteils erschließt sich erst auf den zweiten Blick. Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu beantworten, wie ein Mieter seinen Vermieter zwingen kann, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Je nach Höhe der monatlichen Vorauszahlungen können Guthaben zu Gunsten des Mieters aufgelaufen sein oder es bestehen erhebliche Nachzahlungsansprüche. Ein Problem stellt sich spätestens in der Zwangsvollstreckung eines zur Betriebskostenabrechnung verpflichtenden Urteils. Zielführend wäre sicherlich eine Befugnis des Mieters, auf Kosten des Vermieters Betriebskostenabrechnungen (durch sachverständige Dritte) erstellen zu lassen. Dies ist aber gerade nicht möglich. Damit bleibt nur die Festsetzung von Zwangsgeld oder Zwangshaft, wodurch jedenfalls weitere Zeit verloren geht.
Nachzahlungen bei Mietverhältnissen über Wohnraum:
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gewährt das Gesetz dem Mieter jedenfalls einen beschränkten Schutz gegen Nachzahlungen, die sich aus verspäteten Betriebskostenabrechnungen des Vermieters ergeben. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ende des Folgejahres des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Mieter berechtigt, die Nachzahlung zu verweigern, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Steht dem Mieter allerdings ein Guthaben aus den Vorauszahlungen zu, ist ihm mit dieser Vorschrift nicht geholfen.