BGH: Ausschluss des WEG Eigentümers auf Schadensersatzanspruch wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandhaltungsmaßnahmen
BGH 13.7.2012, V ZR 94/11
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht fehlerfrei, er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig.
Sachverhalt:
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihnen gehört eine Wohnung im dritten Obergeschoss des Gebäudes. Im Juni 2006 drang nach einem heftigen Regen Wasser durch die Decke in die Wohnung. Die Kläger holten ein Sachverständigengutachten ein, das einen Befall des Deckengebälks und des Mauerwerks mit Hausschwamm feststellte. Sie leiteten das Gutachten der Beklagten im November 2006 zu.
Auf einer Versammlung im April 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzuholen. Die beiden Gerichtssachverständigen bestätigten den Befund. Das Gutachten wurde der Beklagten im Mai 2008 übersandt. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer weiteren Versammlung im Oktober 2008 zunächst eine weitere Beobachtung des Schwammbefalls durch einen Sachverständigen und nach dessen Weigerung im April 2009 eine Teilsanierung.
Der im Juli 2009 beauftragte Handwerker lehnte eine Teilsanierung als nicht durchführbar ab. Notwendig sei eine vollständige Sanierung. Diese beschlossen die Wohnungseigentümer auf der Versammlung im November 2009. Die Kläger hatten keinen der erwähnten Beschlüsse angefochten. Später verlangten sie von der Beklagten Ersatz der Kosten für die Anmietung einer anderen Wohnung, Ersatz der Umzugskosten und die Feststellung des Verzugs mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von November 2007 an.
Das AG wies die Klage ab; das LG stellte den Verzug der Beklagten mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ab Juli 2010 fest und wies die Klage im Übrigen ab. Die Revision hatte lediglich hinsichtlich des Verzugszeitpunktes Erfolg.
Entscheidungsgründe:
Die Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte nach § 280 Abs. 1 u. 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG und § 31 BGB lagen nicht vor.
Die Wohnungseigentümer hatten im Anschluss an die Prüfung des Gerichtsgutachtens zwar nicht, was sich aufdrängte, eine vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums entsprechend den Vorschlägen des Gutachtens, sondern mit zunächst eine weitere Beobachtung der Entwicklung des Hausschwamms und sodann nur eine Teilsanierung beschlossen. Ob das pflichtwidrig war, musste hier aber nicht entschieden werden, denn die Beschlüsse waren nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG bestandskräftig geworden, weil die Kläger sie nicht angefochten hatten. Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht fehlerfrei. Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig und bildet deshalb gleichwohl die Grundlage für das weitere Handeln der Wohnungseigentümer und des Verbands. Er muss wie alle anderen Beschlüsse von dem Verwalter umgesetzt werden. Dass sich Verwalter oder hier die Wohnungseigentümer daran halten, ist nicht pflichtwidrig.
Teilweise begründet war die Revision indessen hinsichtlich des Feststellungsantrags. Es ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber Dritten nach §§ 31, 89 BGB einzustehen hat. Ob das auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer gilt, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird, ist bislang nicht entschieden und muss auch hier nicht entschieden werden. Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse wie hier den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.
Richtig war auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die Beklagte mit der Umsetzung des Beschlusses in Verzug geraten war. Verzug lag allerdings nicht erst ab Juli 2010, sondern schon ab Dezember 2009 vor. Die Wohnungseigentümer wussten seit Eingang des Sachverständigengutachtens, dass der Schwammschaden am Gemeinschaftseigentum vollständig beseitigt werden musste. Sie wussten spätestens seit der Ablehnung einer Teilsanierung durch den Handwerker im August 2009 auch, dass die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht zu vermeiden war. Infolge des Beschlusses im November 2009 hatten sie zum Ausdruck gebracht, die Schwammbekämpfung “müsse endlich erfolgen” und die Kläger aufgefordert, ihre Wohnung dafür zugänglich zu machen. Diese Zusätze hatten somit den Charakter einer Selbstmahnung der Beklagten. Sie machen eine Mahnung entbehrlich, die den zunächst hingehaltenen und dann massiv unter Druck gesetzten Klägern auch nicht mehr zumutbar war.